경매 입문자라면 꼭 알아야 할 시장 흐름 보는 법

경매 입문자라면 꼭 알아야 할 시장 흐름 보는 법

 

나처럼 경매 입문하는 분께—물건보다 먼저 시장 흐름을 봐야 하는 이유

 

경매를 처음 시작했다면 물건보다 시장 흐름부터 보세요. 낙찰가율, 유찰 횟수, 지역별 시세 등 초보자가 꼭 알아야 할 기준을 정리했습니다.

 

 

 

[목차]

 

 

처음 경매라는 걸 접했을 땐, 진짜 솔직히 말하면 “진짜 싸게 집 살 수 있는 건가?” 이 생각뿐이었어요.

요즘 집값 장난 아니잖아요. 전세도 너무 비싸고, 청약은 꿈같고…

그러다 유튜브에서 경매 이야기 보고, “어? 이거다!” 싶어서 무작정 경매 카페 가입하고, 책도 몇 권 샀죠.

 

 

근데 책을 읽고 강의 몇 개 듣다 보니까 좀 이상했어요.

“왜 이렇게 다들 ‘권리분석’ 얘기만 하지?”

물건이 어쩌고, 대항력이 어쩌고, 말소기준권리가 어쩌고…

그런 것도 물론 중요하지만, ‘이 물건이 왜 이 시점에 싸게 나온 걸까?’

그 고민은 다들 안 하는 것 같더라고요.

 

 

 

나도 몰랐던 진짜 첫 단추 : '시장 흐름'

나도 몰랐던 진짜 첫 단추

 

 

제가 느낀 경매는 이래요.

물건 하나 보고 낙찰받는 게 아니라,

“지금 이 시장이 오르고 있는가, 내려가고 있는가”를 먼저 읽고

그 다음에 “그 흐름 속에서 이 물건이 어떻게 움직일까”를 보는 순서예요.

 

이걸 모르고 들어가면,

아무리 싸게 사도 결국 ‘싸게 산 비싼 물건’이 될 수 있어요.

낙찰 받고 나서 “어? 이 동네 원래 이 가격인데?”

혹은 “시세보다 20% 싸게 샀는데 왜 안 팔리지?” 이런 상황이 온다고요.

 

 

 

경매 입문자일수록, 이 순서를 꼭 기억하세요

경매 입문자일수록, 이 순서를 꼭 기억하세요

 

1. 먼저 뉴스 말고, 데이터 한 번만 봐보세요

 

처음엔 저도 뉴스만 뒤졌어요.

“서울 낙찰가율 90% 돌파!”

“지방 아파트 반토막 경매 쏟아져!”

이런 자극적인 기사에 혹해서 막 움직일 뻔했죠.

 

 

근데 진짜 도움 되는 건 그런 기사 말고,

지지옥션 같은 데 들어가서 지역별 낙찰률, 낙찰가율, 입찰 경쟁률

이런 수치를 한 달 단위로 보는 거예요.

딱히 어려운 것도 아니고, 흐름이 눈에 보여요.

예: 지난달 서울 평균 낙찰가율이 76%, 입찰자 수는 평균 3명 → 시장 냉각

이 정도만 봐도 ‘지금 들어갈 때인가?’ 감이 좀 오더라고요.

 

 

2. 유찰이 많다고 무조건 기회는 아니에요

 

유찰 두 번 이상 된 물건은 일단 싸게 보일 수 있어요.

근데 그 물건이 유찰된 진짜 이유는 '사람들이 몰라서'가 아니라

'문제가 있어서'일 확률이 더 크더라고요.

 

 

저는 실제로 유찰 두 번 된 소형 아파트 하나 봤는데,

위치도 괜찮고 상태도 나쁘지 않았어요.

근데 권리분석도 멀쩡한데 왜 유찰됐나?

알고 보니 바로 옆에 재개발 무산된 단지가 있었더라고요.

시장 흐름을 안 봤으면 그냥 덜컥 입찰했을지도 몰라요.

 

 

3. 실거래가 흐름이랑 경매가는 같이 봐야 합니다

 

이건 제가 실수할 뻔했던 부분인데요,

경매 사이트에서 감정가 기준으로 '싸다'고 착각하면 안 돼요.

지금 시세랑 얼마나 차이 나는지 ‘실거래가 비교’는 필수예요.

특히 실거래가 하락세인 지역은, 감정가도 이미 과거 기준일 수 있어서

낙찰 받아도 시장가보다 비쌀 수 있어요.

 

 

 

흐름을 어떻게 공부하냐고요?

흐름을 어떻게 공부하냐고요?

 

 

제 방식은 이랬어요.

1. 네이버 부동산 실거래가 눌러서 관심 지역 시세 흐름을 6개월~1년 단위로 봅니다.
2. 지지옥션에서 낙찰가율, 낙찰률, 유찰 횟수, 입찰자 수 데이터를 주별로 봅니다.
3. 그걸 종이에 쓰면서, “여긴 너무 과열됐다”, “여긴 아직 물건 소화 안 됐네” 라고 정리했죠.
4. 마지막으로, 한 번은 직접 해당 지역 아파트 단지 가봤어요. 중개사랑 10분만 이야기 나눠봐도 완전 새로운 정보 얻습니다.

 

 

 

이걸 알았더라면… 하는 아쉬움

이걸 알았더라면… 하는 아쉬움

 

 

만약 제가 경매 공부를 처음부터 다시 시작한다면,

물건 공부는 나중에 하고 시장 흐름 공부 먼저 할 거예요.

 

특히 “아직 오르기 전”, “사람들 몰리는 지역은 아니지만 흐름은 괜찮은 곳”

이런 지역 찾는 게 경매 입문자에겐 더 좋은 출발선이 될 수 있어요.

 

실제로 한 스터디 팀에서 낙찰 받은 분이 있었는데,

그분은 유찰 3회 된 물건을 '하락 끝 무렵'에 잡았어요.

지금은 시세 반등해서 실제 수익률 40% 넘겼다고 하더라고요.

 

 

 

정리하자면요…

경매 공부

 

 

• 경매는 싸게 사는 기술이 아니라, 싸게 살 시점을 고르는 기술이에요.
• 시장 흐름을 먼저 보면, 지금은 들어갈 때인지, 기다릴 때인지 판단할 수 있어요.
• 입찰 전에 그 지역 시세, 낙찰가율, 유찰률 꼭 체크해보세요.
• 유튜브 정보만 맹신 말고, 현장도 꼭 가보세요.
• 처음이라면 '저평가되었지만 흐름 좋은 지역'부터 살펴보는 게 좋아요.

 

 

처음 경매 공부하시는 분들,

물건 고르기 전에 시장 흐름 먼저 보세요.

그게 돈을 버느냐, 손해를 보느냐를 가르는 진짜 기준이더라고요.

 

저도 아직 배워가는 중이지만,

이런 걸 누가 좀 진작 얘기해줬다면

돌아가는 길이 덜 길었을 텐데 싶어요.

 

당신은 제 실수 반복하지 마시고,

시장의 물결부터 먼저 읽어보세요.

그게 진짜 시작입니다.

 

 

 

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