서울 지역 내 미분양 아파트 단지 목록

서울 아파트 미분양 단지 현황을 분석했습니다. 권역별 목록, 시장 배경, 실수요자 관점의 기회와 유의사항을 함께 확인해 보세요.

[목차]

서울 미분양 아파트 현황, 지역별 단지 목록 총정리

1. 서울 미분양 아파트, 왜 주목받는가?

미분양의 정의

미분양 주택은 공급 이후 일정 기간이 지나도 계약이 완료되지 않은 주택을 의미합니다.
분양 당시 인기가 없어서가 아니라, 시장 상황, 분양가 수준, 입지 여건 등이 복합적으로 작용해 미계약 물량이 발생하기도 합니다.

미분양이 의미하는 것

수요 대비 공급 과잉, 혹은 수요자의 구매력 부족 신호
부동산 시장의 단기적 침체를 보여주는 지표
실수요자에게는 가격 협상 기회로 작용하기도 함

2. 서울 지역 미분양 현황

최근 통계

국토교통부 집계에 따르면, 2024년 하반기 기준 서울의 미분양 물량은 약 2,500 세대 수준으로 나타났습니다.
전국 미분양 물량이 지방과 수도권 외곽에 집중된 것과 달리, 서울은 상대적으로 적지만 분양가 급등 단지를 중심으로 미분양이 발생했습니다.

특징

서울의 미분양은 대부분 중도금 대출 규제, 고분양가 논란, 입지 선호도 차이 때문에 발생
교통망 확충 예정지 주변, 재개발 단지 등은 초기 분양이 부진했으나 입주 시점에는 가치가 오르는 경우도 많음

3. 서울 권역별 미분양 단지 목록

서울은 크게 도심권(강북), 강남권, 동북권, 서남권, 서북권 등으로 나누어 살펴볼 수 있습니다.

강남 3구(강남·서초·송파)

강남구 사례

일부 초고가 단지: 분양가 3.3㎡당 6,000만 원 이상 → 초기 계약률 부진
고급 브랜드 단지임에도 실수요자보다 투자 수요 위주로 청약 → 미계약 발생

송파구 사례

위례신도시 일부 블록에서 중도금 대출 불가 + 고분양가 논란으로 미분양 발생 학군·교통은 우수하나 초기 자금 부담이 커 계약률이 저조

동북권(노원·도봉·강북·성북 등)

노원구 사례

재건축 단지 중 일부가 고분양가 책정으로 청약 미달
1호선·7호선 교통 여건은 양호하나, 주변 구축 아파트와 가격 격차 과도

성북구 사례

중소형 평형 중심 단지 → 실수요는 있으나, 공급 시점 경기 침체로 미분양
분양가 대비 전세가율 낮아 초기 계약자 부족

서남권(강서·구로·영등포·양천 등)

강서구 사례

마곡지구 인근 일부 단지: 업무 수요는 풍부하지만 고분양가 책정으로 계약률 낮음
직주근접 장점에도 불구하고 ‘투자 회피’ 현상

영등포구 사례

재개발 단지에서 미분양 발생 → 분양가가 기존 시세 대비 높아 수요자 부담
입주 시점에는 여의도·여의나루와 가까워 가치 상승 예상

서북권(은평·마포·서대문)

은평구 사례

불광·응암 재개발 단지 일부 미계약 발생
교통망 부족, 고분양가 논란이 원인

마포구 사례

입지가 우수함에도 불구하고 일부 고급 단지에서 초기 분양 부진
대출 규제 영향으로 청약 후 계약 포기 사례 다수

도심권(중구·종로·용산)

용산구 사례

한강변 초고가 단지: 분양가가 3.3㎡당 7,000만 원 이상
국내 실수요자보다는 외국인·법인 투자 수요 의존 → 미분양 물량 남음

중구 사례

소형 평형 공급 단지에서 미분양 발생
직주근접 장점이 있으나, 생활 인프라 부족으로 초기 선호 낮음

4. 서울 미분양 단지의 주요 원인

고분양가 논란

주변 시세 대비 10~20% 이상 높게 책정
수요자 심리 위축으로 청약 후 계약 포기

대출 규제

중도금 대출 불가 → 초기 계약금 부담 가중
특히 맞벌이 신혼부부, 청년층에 큰 장벽

경기 불확실성

금리 인상기에는 매수세가 위축 → 미분양 증가
경기 회복 기대가 낮을수록 미분양 장기화

입지와 생활 인프라 한계

교통망 미비, 생활 편의시설 부족 단지는 외면
입주 후 개선 기대가 있어도 초기에는 미계약 발생

5. 미분양 단지의 향후 전망

단기 전망

금리 동향과 맞물려 미분양 해소 속도 결정
2025년 기준 금리 인하 기대감으로 일부 회복 조짐

장기 전망

서울은 땅이 한정돼 있어 공급 부족 구조 지속
단기적 미분양이 발생해도 입주 시점에는 대부분 해소

수요자 전략

미분양 단지는 분양가 할인, 중도금 무이자 혜택 제공 가능성 큼
실수요자는 오히려 내 집 마련 기회로 활용 가능

6. 실수요자를 위한 체크리스트

미분양 단지 선택 시 확인 사항

주변 시세 대비 분양가
교통·학군·생활 인프라 확충 계획
시행사·시공사의 안정성

계약 전 점검

중도금 대출 가능 여부
전매 제한·실거주 의무 조건
관리비 예상 수준

장기적 가치

입주 이후 인프라 개선 계획
신도시·재개발 호재 여부
임대수익 가능성

7. 결론

서울 지역의 미분양 단지는 수도권 외곽처럼 대규모는 아니지만, 고분양가·대출 규제·경기 불확실성이 맞물리면서 특정 단지에서 꾸준히 발생하고 있습니다.

이러한 미분양은 단순한 실패 사례가 아니라, 실수요자에게 합리적인 내 집 마련 기회로 작용할 수 있습니다.

다만 분양가 적정성, 교통·인프라 개선 여부, 금융 여건을 꼼꼼히 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.

아파트 취득세 계산기 사용법 및 세율표 정리

아파트 취득세 계산기 사용법과 최신 세율표를 정리했습니다. 1주택자·다주택자별 세율 차이와 절세 방법까지 확인하세요. [목차] 아파트 취득세 계산기 사용법, 세율표와 절세 방법 총정리 1.

nara.reidays.com

인천 송도 실거래가 vs 호가 차이! 실제 아파트 가격은 얼마?

인천 송도 아파트 실거래가와 호가 차이를 정리했습니다. 더샵·센트럴파크 등 주요 단지 시세와 국토부 실거래 조회 방법까지 확인하세요. [목차] 송도 아파트 실거래가 총정리, 호가와 차이점